結論
築３０年のマンションは、条件が整った物件であれば、あと３０年は住める！！
現役不動産鑑定士が、築３０年のマンションを買っていいのかどうかを説明しています。築30年のマンションには、あとどれくらい住めるのか？メリット、デメリット、購入する時の注意点なども書いています。
1.築３０年のマンションは買っても大丈夫？
私は不動産鑑定の専門家として、「マンションの購入は、原則として（絶対ではない）、将来の財産価値の観点から避けるべきである」と主張していますが、その理由を簡単にまとめると下記のようになります。
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【マンション購入の基本ポリシー】
◆マンションの購入は、原則として（絶対ではない）将来の財産価値の観点から避けるべきである。
◆しかし、将来の財産価値の観点から購入しても良い物件がある。
◆その条件は、下記の２点である。
① 将来中古物件となった時に近隣において同じような売物件が出ないような物件。すなわち、極めて稀少な物件であること。例えば、駅ビルの上層階マンション、駅もしくは駅前（ロータリー）に隣接するマンション、あるいは地下鉄の駅とマンションの地下エントランスが直結しているなど。
② 販売業者、施工業者が（共に）賠償能力が十分にあると誰もが認めるような一流企業であること。
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不動産鑑定士として５０年にわたって個人のマイホーム購入に絶対失敗しないためのアドバイスを提供してきましたが、それでもマンションの購入を希望する方が多いのもまた事実です。
マンション購入希望者の制約条件として「予算」があります。その予算の範囲内でマンション購入の検討をすると、築３０年程度の中古マンションは価格が下げ止まり傾向にあるため、リノベーション等を考慮すれば候補物件としてお手頃な物件が多いともいえます。
とはいえ、築３０年となるとあと何年程度住めるのかということを気にされる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、築３０年の中古マンションに関する問題点を指摘したいと思います。
（築３０年の中古マンションの購入を検討する際も、【マンション購入に関する基本ポリシー】が大前提であることを肝に銘じてください）
購入を検討している築３０年程度の中古マンションが、【マンション購入の基本ポリシー】を満たしているのであれば、築３０年程度の中古マンションに特有の問題、気になる下記のような事項をチェックポイントとするのも良いのではないかと思います。
2.築３０年のマンションは何年住める？
先述のとおり、築３０年程度の中古マンションは、新築マンションや築浅のマンションと比較して、価格が下げ止まり傾向にあるため、購入価格が低く、予算の範囲名での購入が可能であるというメリットがある一方で、「あと何年程度住めるか？」という不安点もあると思います。
国土交通省発表の「RC造（コンクリート）の寿命に係る既住の研究例」によれば、マンションの物理的な寿命は１１７年と言われており、１００年を超えても、物理的なマンションの耐久性には問題なしという意見もあります。
昨今の建築分野における技術革新によって、また、環境への影響に配慮する価値観も定着しつつあることから、国や地方自治体も長期優良住宅の支援に力を入れています。こうした時代背景からも、築年数の浅いマンションの寿命は、今後さらに伸びる可能性は否定できません。
しかし、私は不動産の専門家として、これらの意見から即、マンションの物理的寿命は１００年であるという考えに疑問を感じています。
具体的な説明の前に、まずはマンションの購入を希望する方の一般常識として建物本体及び附属する各種の設備の法定耐用年数の知識をもってください。
税法上の法定耐用年数は次のとおりです。
建物本体（SRC）：４７年
電気設備：１５年
給排水・衛生設備、ガス設備：１５年
冷暖房：１５年
消火、排煙または災害報知設備及び格納式避難設備：８年
エレベーター：１７年
この法定耐用年数は、国税庁が課税の公平性を目的として定めたものですが、我が国において唯一の公式な耐用年数と言えるもので、建物及び附属設備を査定する専門家もこれを基準として個別的に査定を行います。
耐用年数の考え方は、人間の寿命の考え方に似ています。平均寿命は、多くの人々の寿命の平均値を算出するものですが、個々の寿命は遺伝や生活習慣により一つとして同じものはありません。同じように建物を含めた減価償却資産は、使用することによって物理的損耗が発生し減価するほか、陳腐化等による経済的減価も発生し、遂にはその減価償却資産の効用を喪失させます。この効用喪失までの期間、すなわち、効用持続期間が耐用年数ということになります。
平均寿命はあるものの人間の寿命が各々バラバラであるのと同じように、耐用年数も同種の資産であっても同一にはなりません。使用態様や維持補修の程度などが異なれば、その耐用年数も異なるのが当然と言えます。そのため法定耐用年数は、標準的な耐用年数となるように、次のような考え方を基本として定められているのです。
① 固定資産の耐用年数は、通常の維持補修を行う場合にその固定資産の本来の用途により、通常予定される効果を挙げることができる年数、すなわち、通常の効用持続年数によるものとする。
② 効用持続年数は、予測できる程度の一般的な陳腐化を織り込んだものである。
③ 効用持続年数は、通常の維持補修を前提とし、普通の場所で普通の作業条件により使用される場合等の一般的に考えられる年とする。
このように、法定耐用年数は十分に信頼するものであることがご理解いただけると思います。
私は、この法定耐用年数こそが、人間にたとえれば平均寿命に該当するものであり、冒頭で紹介したマンションの物理的寿命が１００年を超えるという話は、人間の心臓は１２５年は機能するようにできているので、人間は１２５歳まで長生きすることができると言っているようなものだと考えています。
法定耐用年数が人間の平均寿命にあたるものだとすると、平均寿命に±１０年程度の誤差があるように、建物本体及び附属設備にも各々差が生じるのが当然だと言えます。
では、その差はどれくらいなのでしょうか。
私の経験から言うと、建物本体は±１０年、附属設備は±５年、が妥当であると言えます。
稀に、さらに+１０年、-１０年というケースもあります。この＋、－の差はどこから生じるのかというと、施工と維持補修の状況にあると考えます。
（＋）プラスの要因：施工がしっかりしていること。維持補修がしっかり行われていること
（－）マイナスの要因：施工が不良（手抜き等）。維持補修が定期的に行われていないこと
施工がしっかりしているかどうかを確認することは個人ではなかなか難しいと思います。専門家に依頼して建物の施工を確認してもらうという方法はありますが、一般的にはなかなかハードルが高いことでしょう。そこで、私が多くのマンション購入希望者にアドバイスしているのが、【マンション購入の基本ポリシー】に挙げた「販売業者、施工業者が（共に）賠償能力が十分にあると誰もが認めるような一流企業であること」を踏まえるということです。
▶︎詳細は、こちら↓の記事を読んでください。
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維持補修の確認については、定期的かつ適切な時期での修繕や改修を行い、マンションの機能や性能を維持するメンテナンスをしっかり施しているかどうか、つまり、マンションの管理状態の維持が適切にされているかどうかがポイントになります。法定耐用年数が４７年のRC造（コンクリート）でも、ずさんな管理状態でメンテナンスが適切にされていなければ、早い段階で劣化が進むことは言うまでもないことです。
一般的にマンションの大規模修繕の周期は、１２年が一般的であると言われていますが、きっちり１２年周期で大規模修繕が行われることは稀でしょう。マンション固有のメンテナンス状況次第で、管理状態の維持が適切であるかどうか変わってきますし、大規模修繕の内容や周期にも違いが出てきますので、購入を検討している中古マンションの劣化具合やメンテナンス状況、大規模修繕の周期・時期などをしっかり見極める必要があります。
築３０年程度の中古マンションであれば、上述の約１２年周期での大規模修繕を前提とすると、築後約３６年で３回目の大規模修繕を迎えることになりますから、購入段階で２回目の大規模修繕を終えているということが非常に重要な判断材料になります。
これらのプラス要因、マイナス要因を加味して、「築３０年程度の中古マンションは何年住める？」の結論としては、施工がしっかりしていて、維持補修の定期的に行われ、かつ、２回目の大規模修繕を終えているマンションであれば、あと３０年は住める、ということになります。
法定耐用年数４７年（平均寿命）に、上記、施工と維持補修の状態が良い、という条件を満たしていれば、＋１０～２０年程度は、マンションの物理的寿命が伸びると考えられるためです。
3.築３０年のマンションの魅力やメリットは？
築３０年程度の中古マンションの購入には、さまざまなメリットがあります。
メリット１ 価格が安く下げ止まる
購入価格が安く済み、購入者の予算条件を満たしやすく、価格の下げ止まり傾向もあるため、これ以上の値崩れも少ないこと。
一般的に建物の価値は築後１０年までに大きく下落すると言われており、築後３０年程度のマンションであれば価値が下がりきっているため、それ以上の大幅な価値下落の心配がありません。建物の価値は、築後１０年で大幅に下落しますが、築後２０年を超えると横ばいになる傾向も指摘されています。
よって、築後３０年程度の中古マンションは、購入時点からの値崩れによって財産価値が下がる可能性が少なく、購入時の資産価値を維持することができる傾向にあります。
また、公益財団法人東日本不動産流通機構の２０２１年の調査によれば、築後３０年程度のマンションは、新築時の約４割程度の価格で購入できるというデータもあり、購入価格が安価で済むというメリットは、予算の制約条件が大きな住宅購入者にとっては、選択肢の幅が広がることは間違いのないところです。
メリット２ 物件の数が多い
当然といえば当然のことではありますが、築後３０年程度の中古マンションは、供給物件が多いため、非常に探しやすく、好立地の物件も多いというメリットもあります。
売買物件として供給が多く、情報も多いということは、購入者の条件にマッチした物件を探すことが可能であると言えます。
築年数が古い物件が、新築や築浅の物件に比べると数が多く、探しやすい傾向にあることは、図表「中古マンション築年数帯別構成比率」をみても明らかです。築後３０年程度の中古マンションの成約物件、新規登録物件共に年々増加傾向にあることは間違いありません。
また、マンションの建設は、１９７０年頃から本格化し、駅や商業施設の近くなど利便性の高い場所から建てられていったことから、築年数にこだわらず、むしろ古ければ古いほど利便性の高いエリアで開発・建設されたマンションである可能性も高く、好立地の物件を探すことが可能と言えるでしょう。
また、築年数の古いマンションは、好立地であることと同じ理由で、敷地面積の広さでも新しいマンションよりも優れている傾向にあるため、マンション購入者にとっては、土地の持ち分も大きくなるというメリットも無視できません。
メリット３ 物件の管理状態を見極められる
中古マンションの劣化具合やメンテナンス状況、大規模修繕の周期や時期など、購入物件の管理状態をしっかり見極めることが可能であるというメリットもあります。
中古マンションの寿命を長持ちさせ、永く快適に暮らすためには定期的な修繕や改修等、適切なメンテナンスを行い、マンションの機能や性能を維持し向上させていくことが必要不可欠です。
築後３０年程度の中古マンションでは、その管理状況の把握が比較的しやすいのです。新築マンションであれば、竣工完成前の段階で、あるいは、完成して間もない時期での管理状況を確認することは容易ではありませんが、中古マンションであれば、メンテナンス状況、維持管理状況の良し悪しが浮き彫りになっていることが多く、管理状態の優劣が簡単に判断することができるでしょう。
メリット４ 大規模修繕済みの物件が多い
築後３０年程度の中古マンションは、すでに大規模修繕済みの物件の可能性が高いというメリットもあります。
先述の通り、一般的にマンションの大規模修繕の周期は、１２年が一般的であると言われています。築後３０年経過していれば、少なくとも２回目の大規模修繕を終えている物件の可能性が高くなります。
中古マンション物件によって、その劣化具合やメンテナンス状況、大規模修繕の周期・時期なども違いがあるため、その管理状況はしっかり見極める必要があります。
もし、購入を検討している中古マンションの劣化具合を踏まえて、外壁塗装や外壁タイル補修、屋上防水、シーリング工事など二回目の大規模修繕で通常行われるような工事が済んでいるのであれば、購入タイミングとしては、その物件の耐久性や管理状況が保証されているわけですから、非常にメリットの大きいものになると思います。
メリット５ 新耐震基準で建築されている
築後３０年程度の中古マンションは、新耐震基準で建築されているというメリットもあります。
マンションの耐震性を決める「新耐震基準」が導入されたのは、１９８１年６月１日のことですから、築後３０年程度の中古マンションは、この基準を満たしており、耐震性が保証されています。
「新耐震基準」とは、「震度５強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度６強から７に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」物件を建築するように義務付ける建築基準のことです。
つまり、古い耐震基準では、震度５程度でも建物が崩壊しない、とされていたものが、「新耐震基準」では、震度６～７程度の大地震でも建物が崩壊・倒壊しないための指針に変わったというものです。
古い耐震基準では、震度５以上の地震への耐震性が保証されておらず、現に１９９５年１月に発生した阪神・淡路大震災での神戸市内のマンションを調査した結果、建替えの可能性が大きい致命的損傷の「大破」とされた被災率が、古い耐震基準で「新耐震基準」の５倍以上もあったということで、その脆弱性が実証されているのです。
地震等の自然的災害の多い日本では、マンションの耐震性を他人事にしてはいけません。首都直下型地震や南海トラフ地震などをはじめとする、将来的な自然的災害のリスクは身近に迫っています。最低限、マンションの耐震性については「新耐震基準」の建物に住むということが、自らの生命を守るということに直結することを肝に銘じてください。
メリット６ 税制面でお得
築後３０年程度の中古マンションでは、住宅ローン控除により、１０年間で最大１４０万円の控除が受けられるという税制面でのメリットもあります。
２０２２年の税制改正により、一般的な中古住宅（築後３０年程度の中古マンションも該当）の住宅ローン控除の要件が、改正前の「築年数２５年以内」から改正後は築年数の要件が撤廃されました。
最大１４０万円の住宅ローン控除は、リノベーション工事などがされていない中古マンションですが、リノベーション済みマンション（買取再販住宅）を購入した場合は、最大２７３万円の住宅ローン控除が受けられます。
ただし、最大２７３万円の住宅ローン控除が受けるには、
①「増改築等工事証明書」を取得すること
② 売主は業者＝買取再販業者であること
の２つの要件を満たす必要があります。
また、そもそも、住宅ローン控除を受ける前提として、下記の要件をすべて満たしている必要があります。
・自己居住用であること
・住宅取得後6カ月以内に入居し、引き続き住んでいる
・住宅ローンの返済期間が１０年以上
・物件の登記面積が５０㎡以上
・登記簿上の建築日が１９８２年１月１日以降の物件
・控除を受ける年の所得が２，０００万円以下
こちらは、税制の話で本題からずれるので、詳細については税制についての情報で確認してみてください。
4.築３０年マンションのデメリットは？
築３０年程度の中古マンションの購入には、デメリットもあります。
デメリット１ 建物の老朽化・劣化の程度、管理状態の程度
築年数が３０年程度の中古マンションは、新築マンションや築浅マンションとの比較において、当然のことながら、建物の外観、内装ともに経年劣化は避けることのできないデメリットといえるでしょう。
この時期までに実施されるべきメンテナンスとして、鉄部塗装、屋根・屋上・給水ポンプ・雨水排水ポンプの修繕、屋上防水・電気設備・インターホン等の修繕、給水管交換工事などが代表的なものですが、それ以外にも細部にわたって経年劣化がみられます。
外壁の塗装や内装のリフォーム工事などの見た目にはなんの問題がないように見えても、目に見えない細部にわたる老朽化、例えばコンクリートの細かなひびや排水管の老朽化など、素人には非常に判断の難しいところではありますが、慎重に見極めなくてはなりません。
購入して入居早々に、これらの問題が表面化すれば、部分的な修繕によって、コスト面でも大きな負担となってしまします。修繕による費用負担がなかったとしても、そもそもマンションの管理費や修繕費などは年々上昇傾向にあることも見逃せない事実です。昨今の経済環境、為替動向、労働環境からみて、人手不足の常態化や建築工事費用の高止まりが続くなか、管理会社も管理費の値上げも止まることはないでしょう。マンション購入時のコスト面での予算が想定通りにならないというデメリットをしっかり認識しておきたいものです。
また、人気中古マンションなら問題はないのですが、入居率の低いマンションにおいては、管理費や修繕費の不足によって、修繕計画等にも支障が生じて、老朽化を加速させるリスクもあります。
管理費や修繕費の不足は、管理組合の機能低下の要因にもなります。日本の分譲マンションは６８５万戸（２０２１年末時点）にものぼるといわれるなか、そのほぼ全てに管理組合があり理事会がありますが、快適な居住環境と資産価値を維持するためには、過不足なきメンテナンスを理事会主導で行う必要があるためです。
マンション業界には、「マンションは管理を買え」という格言があるほどです。財政基盤の確保と空虚化しない管理体制など、その責任は理事会の役割といえるでしょう。マンションの価値は、理事会のあり方にダイレクトに左右されることも認識しなければなりません。
デメリット２ 修繕の周期・規模・内容が適切にされていない場合のデメリット
大規模修繕の周期は約１２年が一般的と言われています。国土交通省が公表している長期修繕計画作成ガイドラインで、大規模修繕の基本的な考え方や計画の立て方などが細かく示されており、平成２０年公表のガイドラインでは、修繕周期の考え方として１２年程度で大規模修繕工事を実施する例を紹介しています。必ずしも大規模修繕の周期を１２年と義務付けているわけではありませんが、目安の一例として１２年周期の大規模修繕が提示されているのです。
大規模修繕の主な内容として、１回目の大規模修繕工事は、外壁を中心に行われます。２回目の大規模修繕工事では、外壁のみならず建物内部の付属的な部位が劣化している部分も含めて工事が行われます。築後３０年以上経過したころに行われる、３回目の大規模修繕工事では、建物ほぼ全域を対象とした工事が行われることが多くなるようです。もちろん各マンションの具体的な大規模修繕工事の内容は、それまでの劣化具合や修繕具合によっても異なります。
いずれにしても、築後３０年程度の中古マンションであれば、２回の大規模修繕工事が行われていることが標準的な工事回数であることから、これを満たしていないマンションであれば、適切な周期での修繕がされていない可能性あり、すなわち、メンテナンス状態に不安のあるマンションの可能性は高いと言えるでしょう。
実際、中古マンションの購入後、メンテナンスの不備が次々と発覚して、大規模修繕がほとんど行われていないマンションであったというケースが散見されます。こうしたケースを見逃さないためにも、過去の大規模修繕の内容、今後の長期修繕計画およびそのための資金計画も順調かどうか、修繕積立金の状況などを確認しておきたいものです。とくに修繕積立金が不足していたら、実際に大規模修繕が実施される際に、住民が負担しなければならないものなので注意を要します。
個人ではこれらの調査には限界がありますので、マンション購入前に不動産仲介会社を通して、管理状況やメンテナンス状況を確認しましょう。
デメリット３ 購入後すぐに建て替え工事が行われるリスク
購入後間もなく建替工事が行われるというリスクもあります。
築後４０年を経過すると、国の政策上は高経年マンションとして、建物の劣化や耐震性不足、区分所有者の減少などの問題が生じるとされています。築後４０年を超えるマンションは、国土交通省の試算によると、２０３７年までにマンション全体の４２%（３５２万戸）にまで急拡大する見込みで、その対策が求められているのです。
都心のマンションには、築後３９年という比較的浅い築年数にもかかわらず、建替えを決めたマンションがあります。ところが一方で、都心一等地で築後６０年経過しても今なお、高値での取引を維持しているマンションも存在します。メンテナンス状況によってマンションの状態はさまざまなのです。
築後３０年程度の中古マンションにおいては、理論的にはマンションの物理的寿命があと７０年程度はあるという話をしましたが、マンションの物理的寿命と建替時期が一致するわけではありません。すべてのマンションが大規模修繕などのメンテナンスをしっかり行って、マンションの躯体をしっかり維持しているわけではないのです。
老朽化による建替え工事が行われると、当然ながらその費用は、住民たちの負担になります。ですから、築後３０年程度の中古マンションが、近い将来において、建替え費用を負担するような可能性のある物件であることを認識しておかなければなりません。
建替え工事のための費用負担が住民にあるといっても、すべてのマンションでそうなるわけではありません。都心のマンション建替え事例で、還元率１００％の事例もあります。還元率１００％とは、建替え工事費用負担なしで、住民が新しい住戸に住み替え可能なことを意味します。
それが可能な理由は、容積率に余裕があるなど増床分が多く確保できたことによって新規の販売が可能になり、工事費用の回収ができるためです。
逆に、建設工事費の上昇、さまざまな建築規制が重なり、建替え工事によって現状よりも床面積が減少、高さも抑制されるというような、いわゆる「既存不適格」マンションも少なくないのです。そうしたケースでは、工事費用負担なしで同じ広さの住戸に住み替えることは不可能となります。還元率が低ければ、場合によって１,０００万円以上の多額の負担を求められるケースもあります。
築後３０年程度の中古マンションでは、そうした近い将来に起こりうる建替えに際しての工事費用面の負担の有無についても、購入前に考慮しなければならないことに注意しましょう。
マンションの物理的な寿命が１００年前後だとしても、現実的には築後４０年前後での建替えが多いというデータがあります。しかし、このデータは、実際に建替え工事が行われたマンションに関するデータです。国土交通省の発表によれば、２０２０年時点で全国のマンションのうち、建替え件数はわずか２５４戸で、全体の２％にとどまっています。
マンションの建替えには、所有者の５分の４以上の同意が決議が必要なことや、先述したように、「既存不適格」マンションでは、住民の費用負担が１,０００万円以上必要になるケースが多いなどの理由により、マンション建替えのハードルが非常に高いのです。
２０２１年１２月１０日付の日本経済新聞の１面で、マンションの建て替えには、区分所有者の賛成が「５分の４」以上必要だったものが「４分の３」以上とへ建て替えに必要な賛同数を引き下げることが検討され、法制審議会に諮問する旨の報道がされました。
このような法改正は、マンション建替えの促進になることは間違いありませんが、日本の人口は減少傾向に歯止めが利かない現実にもかかわらず、新築マンションは増え続け、国土交通省の推計によれば、２０４０年までに築４０年を超えるマンションは４０５万戸まで膨らむとしています。
このように、マンション建替えには非常に難しい問題があること、場合によっては、築後３０年程度の中古マンションを購入した場合には、購入後間もない時期に、建替え工事の問題に直面する可能性があることもしっかり把握しておきたいものです。
デメリット４ 将来の売却可能性が低い
築後３０年程度の中古マンションは、将来の売却の可能性が低いというデメリットもあります。
これは、築後３０年のマンションや中古マンションに固有の問題ではありません。マンションそのものに潜在的に潜むリスクであると言えます。
私は、不動産の専門家として、過去５０年にわたり一貫して、マンションの購入は原則として（絶対ではない）将来の財産価値の観点から避けるべきである、と主張しております。
例外として、将来の財産価値の観点から購入しても良い、すなわち、稀少性の高い物件については、購入しても良いというアドバイスをしてきました。
このことは、たとえ築後３０年程度の中古マンションであっても同様なのです。このような物件であっても、稀少性が高く、将来の財産価値の低下のおそれがないマンションが存在するのも事実です。
一方で、築後３０年程度の中古マンションで稀少性も低く、将来の財産価値が低下する可能性が高いマンションは、まさに将来の売却可能性はほとんどないと覚悟しなければなりません。
先述した、都内の築後６０年経過した中古マンションが、いまだに高値で取引されているケースもあると言いましたが、その理由がまさに稀少性の高さにあることは言うまでもないことです。
将来の財産価値の観点から、稀少性の高いマンションの割合がどの程度あるかというデータは示すことはできませんが、当サイトでは、全国の新築・中古マンションの現役不動産鑑定士による無料査定の記事を随時アップしております。査定結果の、★★★★☆（４点）で買い推奨、★★★★★（５点）で超おすすめ物件としております。
とくにこの★★★★★（５点）の物件が、将来の財産価値の観点から、稀少性の高いマンションという位置づけになります。今後、個別マンションの査定も増えていく予定ですので、そのうち★★★★★（５点）の物件が全体のどの程度の割合あるかを参考にしてみるのも良いと思います。
5.築３０年マンションを買う時の注意点
築後３０年程度の中古マンションの購入時の注意点について説明します。
◆まずは、【マンション購入の基本ポリシー】を理解する
基本的に（絶対ではない）、「マンションの購入は、原則として、将来の財産価値の観点から避けるべきである」と主張しているように、「築後３０年の中古マンション」であっても、この基本ポリシーに変わりはありません。
◆購入対象中古マンションの劣化具合やメンテナンス状況、大規模修繕の周期・時期など、購入物件の管理状態をしっかり見極める
築後３０年程度の中古マンションでは、その管理状況の把握が比較的しやすいという特徴がありますので、管理状態の優劣について妥協することなく調べることが必要です。
◆過去に行われた大規模修繕の内容についてしっかりと確認する
築後３０年程度の中古マンションは、すでに大規模修繕済みの物件の可能性が高いという話をしました。とくに、２回目の大規模修繕を終えている物件であれば、非常にメリットが大きいと言えます。２回目の大規模医修繕で通常行われるであろう配管工事（給水管、雑排水管、給水ポンプ、雨水排水ポンプ等）は非常に重要ですが、素人の調査能力には限界がありますので、不動産仲介会社を通してしっかり確認しておくことが必要です。
◆「新耐震基準」で建築されていることを確認する
マンションの耐震性を決める「新耐震基準」が導入されたのは、１９８１年６月１日のことですから、築後３０年程度の中古マンションを購入検討物件とするならば、この基準を満たしており、耐震性が保証されています。とはいえ、築年数が４０年以上の古い物件を購入検討物件とするのであれば、「新耐震基準」による建物であるかどうかの確認が不可欠となります。
◆築３０年程度の中古マンションをローンで購入すれば住宅ローン控除の適用があるので要件について理解する
リノベーション済みマンション（買取再販住宅）を購入した場合は、最大２７３万円の住宅ローン控除が受けられますが、事前に「増改築等工事証明書」を取得するなどの準備が必要な場合もあります。
◆建物の老朽化・劣化の程度、管理状態の程度を確認する
「マンションは管理を買え」という格言があるとおり、マンションの管理体制は絶対チェックすべきポイントです。マンションの財政基盤の確保と空虚化しない管理体制など、その責任は理事会の役割であり、マンションの価値は、この理事会のあり方にダイレクトに左右されるといっても過言ではありませ。これも個人の調査能力に限界がありますので、不動産仲介会社を通してしっかり確認しておくことが必要です。
◆マンションの財政的基盤が健全かどうか確認する
修繕積立金の積立状況や空室状況の確認なども非常に重要です。積立金が不足していれば、負担するのは住民なのです。マンション購入後に、思わぬ費用負担があることも理解しておかなければなりません。
直接的な費用負担だけではなく、間接的には、建物の財産価値が低下することもあり得ます。財政的基盤の弱いマンションであれば、管理体制が滞り建物の老朽化が早まり、ひどいものになると定期的なメンテナンスでさえ放置される場合もあるからです。
また空室があれば、需要の問題を調べなければなりません。老朽化が早まれば、マンションとしての財産的価値が下がり、空室化が進む状況になれば、さらなる財政難に陥り、結果的にますます住民たちの費用面での負担が増えることになるのです。
不動産仲介会社を通して、マンション管理組合が保管する「長期修繕計画」を閲覧、確認することが可能かどうか問い合わせて確認しましょう。
◆購入後間もなく建替え工事が行われる可能性がないか確認する。
築後３０年程度の中古マンションは、２回目の大規模修繕工事を終えているかどうかを確認する必要があります。終えていれば問題ありません。通常の長期修繕計画が順調に進んでいるマンションであると言えます。
一方、２回目の大規模修繕工事が終えていない物件であれば、間違いなく、近い将来の大規模修繕工事が行われるはずです。その計画を事前に理解して購入するのであれば自己責任ですが、購入後間もない大規模修繕工事が想定外の事態として費用面でも大きな打撃とならないように注意しましょう。
費用負担の問題は、大規模修繕工事の周期や内容だけではなく、先述した、修繕積立金等の当該マンションの財政的基盤とも密接な関係がありますので、併せて確認することが必要です。
◆建替えではなく、取壊しという選択肢があることも理解する
購入後間もなく建替え工事が行われる可能性があることを理解したとしても、実は、建物そのものを取壊す可能性があることも考慮すべきです。
一般的に「限界マンション」などと呼ばれ、維持管理が限界を迎えた中古マンションがあります。建物自体が物理的寿命を迎えたマンションのほか、空室が増加してマンションの運営管理が困難になるといったケースもあります。空室が増えて周辺地域の治安が悪化してしまうなどの空き家問題の一つとして問題視されはじめています。
「限界マンション」では、購入後間もない時期に取壊し決議がされれば、その取壊し費用は所有者が負担することになりますので、注意が必要です。
◆購入後のリノベーションについても確認する
マンション購入後に、自分好みの理想のリノベーションを行いたという方もいることでしょう。マンションによっては、リノベーションの内容等についての制限がある場合もありますので注意が必要です。
とりわけ、築後３０年程度の中古マンションに固有の問題としては、天井の高さ制限、間取りの変更制限、配管等の移動制限がかかっている可能性が高くなりますので注意が必要です。
◆マンションの火災発生状況を確認する
私は、過去に火災のあった中古マンションと同一建物内の区分所有権の購入の相談を受けたことがありますが、どんなに稀少価値の高い物件であっても、過去に火災のあったマンションの購入は絶対にやめるようにとアドバイスしています。
マンションの場合、大規模火災のみならず、一戸の火災や部分火災であっても、延焼による建物の耐久性は脆弱になっていると判断すべきです。そのような小規模な延焼であっても、建物全体の構造に影響がないとは言い切れません。
過去に火災のあったマンションと同一建物内の区分所有権の購入については、不動産仲介業者の重要事項説明義務に該当すると思われますし、さまざまな災害対策等についての詳細な説明が求められるとは思いますが、マンションの購入は最終的には自己責任であるということも肝に銘じてください。どうしても心配な方は、過去の火災発生状況について最寄りの消防署に問い合わせてみることをおすすめします。
◆購入対象マンションが海や河川に近い立地の場合には、必ず自治体発行のハザードマップを確認する
２０１９年１０月に発生した台風１９号は「数十年に一度」といわれる大型台風で、全国各地に大きな水害をもたらしました。多摩川の氾濫により、二子玉川（東京都世田谷区）と武蔵小杉（神奈川県川崎市）の大規模マンションの浸水被害があったことは記憶にあたらしいところです。
このような立地条件のマンションの購入は、絶対におすすめできません。浸水被害の可能性の有無は、自治体発行のハザードマップを確認すれば誰でも認識することができます。地震や浸水等の自然的災害は、建物への影響だけではなく、生命に関わるものです。自らの生命は自ら守るという強い意志をもって、マンションの選定も行うべきなのです。
6.資産価値や築２０年との違いは？
一般的には、築後３０年程度の中古マンションは、売れにくい、すなわち、資産価値が低いと言われています。
その理由として、
・住宅ローン控除を利用できない
・設備の老朽化
・建物の外観が古く見える
・新耐震基準を満たしているか不安
などが挙げられます。
このうち、住宅ローン控除については、２０２２年の税制改正で、築２５年の制限が撤廃されたため、控除要件を満たしている築後３０年の物件については、住宅ローン控除の適用が可能になりました。
建物の老朽化で、マンション外部・内部の不具合があれば、当然、売却可能性も低くなります。
建物設備等は築後１５年～２０年程度で老化による故障等が発生し、大規模修繕等のメンテナンスが計画通り進んでいない物件については故障件数が増えるのは当然と言えるでしょう。
中古マンションにおいては、建物の外観という見栄えも売却可能性の重要な要素になってきます。
RC造のマンションでも、築後３０年という物件になると、外観も古く見え始めるのは避けようがありません。ひび割れや、塗装などについては、メンテナンス次第でどうにでもなりますが、デザイン性については、時の経過による時代感覚のズレを変えることはできません。
「新耐震基準」については、築後３０年であればほとんど気にする必要はありません。マンションの耐震性を決める「新耐震基準」が導入されたのは、１９８１年６月１日のことですから、築後３０年の中古マンションであれば、この基準を満たしており、耐震性が保証されているからです。
これらの要因から、築後３０年の中古マンションが、時の経過とともに資産価値が減っていくのはある種当然のことと言えるでしょう。
私が、不動産鑑定士として過去５０年にわたり、マンション購入希望者からさまざまな相談を受けてアドバイスしたこと、あるいは、当サイトで最も強調して主張していること、すなわち、基本的に（絶対ではない）、「マンションの購入は、原則として、将来の財産価値の観点から避けるべきである」という主張、そして、どうしてもマンション購入を希望される方には、【マンション購入の基本ポリシー】を示しています。
時の経過によるマンションの劣化は、物理的に避けられない事実ではありますが、そのような問題よりも、築後３０年程度の中古マンションの売却可能性についても、私が主張する【マンション購入の基本ポリシー】に照らして、これに該当する物件であるかどうかということのほうが重要と確信しています。
マンションの購入と売却は表裏一体です。「購入時点で将来の財産価値の観点から稀少性の高いマンションを購入すべき」という基本原則からすれば、築後３０年の中古マンションであっても、稀少性の高いマンションであれば、高値での売却が可能であるということです。
築後３０年という時の経過による劣化による資産価値の減少よりも、マンション購入の原理原則である「将来の財産価値」の観点から稀少性の高いマンションであるかどうかということが、中古マンションの資産価値に決定的な差異を生み出すことをよく理解しておいてください。
先述したように、築後３０年程度の中古マンションの成約物件、新規登録物件ともに年々増加傾向にあることは間違いありませんので、このような指針をしっかりと持って、中古マンションの購入・売却の判断材料とされることをおすすめします。
築後３０年程度のマンションと築後２０年程度のマンションを比較すると、これも当然のことながら一般的には、築年数の古いマンションのほうが経年劣化が進むわけですから、その資産価値も古くなればなるほど減少していくことになります。首都圏での中古マンションの取引成約価格をみても、築後２１年～２５年で約３,２００万円、築後３１年以上で約１,９００万円と減少傾向にあることがわかります。
しかし、この数値だけをみて、築後２０年の中古マンションより築後３０年の中古マンションのほうが資産価値が低下して、売却しにくいので、購入すべきではないという結論を導くことはナンセンスです。単純に築年数の比較だけで判断するのではなく、ここでも、マンション購入時における原理原則を判断材料とすべきです。
繰り返しになりますが、当サイトでは、基本的に（絶対ではない）、「マンションの購入は、原則として、将来の財産価値の観点から避けるべきである」という主張、そして、どうしてもマンション購入を希望される方には、【マンション購入の基本ポリシー】を示しております。
この原理原則に照らして、将来の財産価値の観点から購入しても良い物件に該当すれば、築後３０年程度の中古マンションでも購入すべきですし、該当しなければ、築年数が新しいマンションでも購入はやめたほうがよいということになります。
中古マンション購入後、売却したいと思った時に、築後２０年程度の中古マンションの資産価値の低下が著しい場合もあれば、築後３０年程度の中古マンションでも資産価値の低下がほとんどない場合もあり、売却差損益が単純に時の経過による要因だけで、生み出されるわけではないということを理解してください。
私が不動産の専門家として、中古マンションの査定をする際の最も重要な判断基準は、「稀少性」です。すなわち、対象マンションが将来、中古物件となり市場に出た場合、同じ地域に他の競合物件が多数存在する場合は稀少性が低くなり、少数の場合は稀少性が高くなることを判断基準としています。
中古マンションの購入・売却の意思決定を行う時には、是非、将来の財産価値の観点から「稀少性」のあるマンションを選ぶことを心がけてほしいと思います。
7.中古マンションのおすすめの築年数と選び方
最後に結論として、中古マンションのおすすめの築年数と選び方についてまとめたいと思います。
◆ご自身やご家族の生活スタイルに合わせた地域の選定をする。通勤や通学の利便性などがこれにあてはまります。あるいは、高齢化が進むなかで、ご両親などの介護の問題も考慮しなければならないでしょうし、お子様の就学や育児の環境を最重要視する方もいるでしょう。それぞれの生活様式や価値観に照らして、今後のライフプランをしっかり熟慮したうえで地域選定を行ってください。
◆中古マンションに限らず、住居の購入は生涯に一度あるかないかの大きな買い物であることは、多くの方々の共通認識だと思います。しっかりとした資金計画に基づいて住居の購入費を捻出した予算を組みましょう。
◆上記のライフプランと資金計画が固まってから、物件探しの段階に入ります。ここでは、とにかく当サイトの主張する、【マンション購入の基本ポリシー】に照らして、物件探しをすることをおすすめします。もちろん、私は、基本的に（絶対ではない）、「マンションの購入は、原則として、将来の財産価値の観点から避けるべきである」という主張をしているので、ライフプランや資金計画を熟慮して検討した結果、どうしてもマンションを購入したい方のみがこの【マンション購入の基本ポリシー】に沿った物件選びをすることになります。
◆築年数については、一般論として新しければ新しいほど良いということは当然ですが、それがマンション購入の際の最重要課題ではないということを強調しておきます。新築・中古を問わず、どうしてもマンションを購入するという意思決定をされた方は、一に「稀少性」、二に「稀少性」、三四がなくて、五に「稀少性」というように、徹頭徹尾「稀少性」を判断材料にした物件選びを心がけてください。
◆当サイトでは、全国の新築マンション、中古マンションの個別の物件の査定の記事を配信しております。このマンションを査定してほしいというリクエストがあれば、お問合せページから物件名をご連絡ください。
受信後、速やかに、リクエスト物件の査定記事を配信いたします（【完全無料】）。将来の財産価値の観点から、稀少性の判断を重要視した査定結果を知ることができますので、是非、ご利用ください。
◆地域の選定や資金計画（予算）はご自身のライフプランに合わせることが重要ですが、とくに資金計画（予算）については、多くの方々にとってマンション購入の意思決定において最大の制約条件になるものと思われます。将来の財産価値の観点から、稀少性の判断を重要視した上記無料査定記事では、この価格の妥当性には言及しておりません。もし、購入検討物件の稀少性判断のみならず、価格の妥当性についての専門家としての意見がほしい方には、不動産鑑定士による、個別物件の価格妥当性に関する意見書サービスも提供しております（【３３,０００円（税込み）】）。ご希望の方は、お問合せページより、物件名をリクエストしてください。
以上
